В эфире с 2021 года
AML / KYC compliance · легально с 2021 года
⬢Обмен52
Написать
Недвижимость за рубежом · USDT-эскроу · от $50 000

Покупка недвижимости в Турции, ОАЭ, Грузии за криптовалюту

Оплата квартиры USDT · эскроу · AML-документы · Source of Funds для застройщика

Банковский путь закрыт: SWIFT работает 7–30 дней, лимит $1M/мес, отказы валютного контроля. Мы делаем расчёт через USDT-эскроу легально, с договором обмена, AML-отчётом и Source of Funds, который примут в Дубае, Стамбуле и Батуми — за 24 часа, спред от 0.5%.

Обсудить сделку в TelegramПозвонить менеджеру
от 1M ₽
Минимум для сопровождения
6 стран
Готовые маршруты сделки
< 0.7%
Спред на крупных объёмах
24 ч
Стандартный срок обмена

Проблема 2026

Почему банковский путь больше не работает

С 19-го пакета санкций ЕС и серии ограничений США перевод денег за зарубежной недвижимостью из российского банка превратился в лотерею. Вот что вы получаете в реальности:

SWIFT не доходит

Большинство крупных банков РФ отключены от SWIFT. Те, что остались, не гарантируют ни сроки, ни сам факт зачисления — переводы зависают на 7–30 дней или возвращаются.

Валютный контроль

Назначение платежа «покупка зарубежной недвижимости» проходит проверку выборочно. Банк может запросить пакет документов на месяц и в итоге отказать.

Транзит дорог

Маршрут через Казахстан/Армению/ОАЭ — 3–10 дней и 1–4% комиссии. Курс плавает все эти дни, на сумме $200 000 теряете до $5–8K.

Карты VISA/Mastercard

Не работают за границей. УзКард, МИР, UnionPay принимаются ограниченно, продавцы недвижимости их не используют.

Лимит $1 млн / месяц

ЦБ ограничил вывод валюты на счета за рубежом физлицами. Под сделку $300 000+ нужно либо несколько месяцев, либо альтернативный путь.

Риск возврата с потерей курса

Если SWIFT возвращается через 2 недели — курс уже не тот, продавец требует доплату, сделка срывается. Видели это десятки раз.

Схема сделки

Как мы проводим расчёт за недвижимость через крипту

Прозрачно, в четыре шага, под полным документальным сопровождением.

  1. 01

    Вы готовите рубли

    Документы на источник средств (2-НДФЛ, договор продажи квартиры в РФ, выписка). Согласуем сумму, страну, дату, формат расчёта (прямой/эскроу).

  2. 02

    Обмен ₽ → USDT у нас

    Безналичный платёж со счёта ИП/ООО или нал в офис на Ковалихинской. Договор обмена, чек, AML-скоринг адреса получения. Спред 0.5–0.7% на крупном объёме.

  3. 03

    Перевод эскроу/застройщику

    USDT уходит на согласованный эскроу-кошелёк (юрист в стране, мульти-сиг или сервис типа Guaranty-Escrow), либо напрямую застройщику если так согласовано.

  4. 04

    Подтверждение и сделка

    После регистрации права собственности (TAPU/DLD/нотариус) эскроу разблокирует USDT продавцу. Вы получаете оригиналы документов и ключи.

Маршруты

Шесть стран, в которых мы провели сделки в 2025–2026

Для каждой — свой типичный сценарий расчёта. Под вашу задачу подберём оптимальный.

Турция

Стамбул, Анталия, Аланья, Мерсин

Средний чек
€90 000 – €250 000
Минимум
от $50 000 (студия в Аланье)
ВНЖ
ВНЖ при покупке от $200 000; гражданство — от $400 000
Срок сделки
2–4 недели (TAPU)

Наш опыт: Самое популярное направление 2026. Застройщики и агенты в Аланье и Анталии охотно принимают USDT напрямую или через локальный OTC. Помогаем подобрать схему под TAPU.

ОАЭ (Дубай)

Дубай, Абу-Даби, Шарджа

Средний чек
$300 000 – $1 500 000
Минимум
от ~$200 000 (студия off-plan)
ВНЖ
Golden Visa — от 2 млн AED (~$545 000), 10 лет
Срок сделки
1–2 месяца (DLD)

Наш опыт: VARA-лицензированные застройщики принимают USDT и USDC с автоматической конвертацией в AED. Source of Funds — обязательно, готовим AML-пакет.

Грузия

Батуми, Тбилиси, Кобулети

Средний чек
$60 000 – $180 000
Минимум
от $40 000 (студия в Батуми)
ВНЖ
ВНЖ при покупке от $150 000 (с 1 марта 2026, ранее $100 000)
Срок сделки
5–10 дней

Наш опыт: Низкий порог входа, рынок дружелюбен к россиянам. Расчёт обычно: USDT → доллары или лари у локального OTC в Батуми, затем нотариус.

Таиланд

Пхукет, Бангкок, Паттайя, Самуи

Средний чек
$100 000 – $350 000
Минимум
от $45 000 (студия в Паттайе)
ВНЖ
Elite Visa (5–20 лет) — отдельно; LTR при инвестициях $500 000+
Срок сделки
3–6 недель

Наш опыт: Для freehold-кондо нужен FET (Foreign Exchange Transaction) — оплата прямым USDT не всегда подходит. Помогаем подобрать гибрид: USDT + транзит через банк-партнёр.

Армения

Ереван, Гюмри, Дилижан

Средний чек
$90 000 – $200 000
Минимум
от $60 000 (1-комн. в спальном районе)
ВНЖ
ВНЖ напрямую за покупку не дают, но факт собственности — плюс к заявке
Срок сделки
1–2 недели

Наш опыт: Самый простой маршрут: USDT → наличные доллары или AMD у нас или партнёра в Ереване, нотариус оформляет сделку за день. Без языкового барьера.

Узбекистан

Ташкент, Самарканд

Средний чек
$80 000 – $180 000
Минимум
от $50 000
ВНЖ
ВНЖ при покупке новостройки от $180 000 в Ташкенте
Срок сделки
2–3 недели

Наш опыт: Развивающийся рынок, ВНЖ доступно через новостройки. Расчёт обычно через локальный OTC: USDT → USD → банк застройщика.

Юридическая чистота

Что мы оформляем со своей стороны

Source of Funds — больше не формальность. Это фильтр, через который проходят сделки в ОАЭ, ЕС, Турции, Черногории, Грузии. Мы готовим пакет, который этот фильтр проходит.

Договор обмена

Юридически чистый договор оказания услуг по конвертации ₽ → USDT. Закрывает источник средств для AML в стране покупки.

AML-отчёт

Скоринг входящего и исходящего адресов USDT через AMLBot / Chainalysis-совместимый сервис. На руки — PDF-отчёт.

Чек и акт

Финансовый документ о сумме рублей, курсе, дате обмена. Закрывающий акт об оказании услуг по сделке.

Поддержка эскроу

Подбираем эскроу-агента в стране покупки (юрист, нотариус или сервис). Перевод USDT — только под подтверждённый адрес.

Кейсы

Обезличенные истории клиентов

Конкретные данные изменены. Сценарии — реальные.

Турция · Аланья · эскроу

Двушка в новом ЖК у моря, €145 000

Клиент продал в НН квартиру за 14 млн ₽. Принёс рублями частями за 5 дней. Мы конвертировали в USDT TRC20 с пакетом AML и Source of Funds. USDT ушли на эскроу турецкого юриста (мульти-сиг). После TAPU — релиз застройщику. Сделка от первого обмена до ключей — 23 дня.

ОАЭ · Дубай · Golden Visa

Off-plan в Damac Hills, $550 000

IT-предприниматель, оборот через ИП. 50 млн ₽ — 4 транша по договору оказания услуг. USDT шли поэтапно (20% бронь, 50% после регистрации DLD, 30% при сдаче). Параллельно — пакет на Golden Visa. Виза получена через 7 недель после первого транша.

Грузия · Батуми · прямой расчёт

Студия с видом на море, $78 000

Семья из НН готовила «запасной аэродром». 7.2 млн ₽ конвертировали за один заход. USDT ушли локальному OTC в Батуми, обмен в нал доллары на сделке у нотариуса. Подача на ВНЖ — отдельно через год (сделка была до повышения порога до $150K).

FAQ

Часто задаваемые вопросы

Это легально для меня как для гражданина РФ?
Да. Покупка недвижимости за рубежом россиянами не запрещена законами РФ. Криптовалюта в РФ признана имуществом, операции с ней не являются нарушением. Мы оформляем договор оказания услуг по конвертации рублей в USDT, дальше USDT — ваша собственность, как вы ей распоряжаетесь, дело ваше. Юридическое оформление самой сделки в стране покупки — у местных юристов.
Как доказать происхождение денег за границей?
Мы выдаём полный пакет: договор обмена ₽ → USDT, чек/квитанцию, AML-отчёт на полученный адрес (через AMLBot или Chainalysis-совместимый сервис). Перед обменом вы документируете источник рублей: справка 2-НДФЛ, договор продажи квартиры в РФ, выписка из банка о продаже актива. Этот «трейл» закрывает Source of Funds в ОАЭ, Турции, Грузии.
Что с налогами в РФ при покупке недвижимости за границей?
Сама покупка не облагается налогом в РФ. Но: при сумме операции от 600 000 ₽ банки сообщают в Росфинмониторинг (115-ФЗ). При сумме от 1 000 000 ₽ на счетах за рубежом — обязанность подать уведомление в ФНС в течение месяца. Сдача в аренду — НДФЛ 13–15% с дохода. Конкретный кейс — у налогового консультанта, мы готовим только обмен.
А что с регистрацией недвижимости на россиянина? Не отказывают?
В Турции, ОАЭ, Грузии, Армении, Узбекистане, Таиланде — россияне покупают спокойно в 2026 году, никаких прямых запретов нет. Ограничения: в Турции нельзя покупать у Чёрного моря и рядом с военными объектами, в Таиланде иностранцы ограничены 49% площади в кондоминиуме (freehold). Все эти нюансы решаются на этапе подбора объекта вашим агентом.
Почему нельзя просто отправить SWIFT с моего банка?
Можно — если ваш банк не под санкциями и валютный контроль примет назначение платежа «покупка зарубежной недвижимости». На практике в 2026: Тинькофф, Райффайзен, Газпромбанк проводят такие переводы в 40–80% случаев (лучше в юанях), сроки 1–7 дней, риск отказа и возврата с потерей курса. Транзит через третьи страны — 90–100% доходимость, но 3–10 дней и 1–4% комиссии. USDT — прямой, прозрачный, за минуты.
Кто принимает USDT в стране покупки?
Турция: большинство застройщиков в Аланье/Анталии, локальные OTC-обменники, Garanti BBVA и Ziraat-аффилированные брокеры. Дубай: VARA-лицензированные девелоперы (Emaar, Damac, Sobha — с оговорками), брокеры. Грузия: OTC в Батуми, Crypto Exchange Tbilisi, нотариусы принимают доллары после конвертации. Таиланд: ряд застройщиков на Пхукете напрямую, остальное — через гибридную схему. Армения: нал доллары после нашего обмена.
Какой минимальный объём вы берёте на проект?
От 1 000 000 ₽ за разовую сделку. Под суммы от 5 000 000 ₽ — индивидуальный курс (спред от 0.5%), резервируем USDT заранее. Под 20 000 000 ₽+ — менеджер ведёт сделку индивидуально: подбираем безопасный путь, фиксируем курс на этапах, помогаем с эскроу.
Что такое эскроу с USDT и кто его держит?
Эскроу — нейтральный посредник, у которого USDT лежат, пока стороны не выполнят условия (передача TAPU/DLD-свидетельства, регистрация в реестре). Мы работаем с несколькими эскроу-сервисами: Guaranty-Escrow, локальные юристы-эскроу в Дубае и Стамбуле, в Грузии — нотариальный депозит. Под крупные сделки рекомендуем мульти-сиг кошелёк с 2 из 3 подписей.
Что если сделка сорвётся уже после оплаты USDT?
Поэтому мы и настаиваем на эскроу для сумм от $100 000. Без эскроу деньги уходят напрямую — и тогда возврат зависит только от добросовестности продавца. Перед сделкой проверяем юридическую чистоту объекта (due diligence у юриста в стране) и репутацию контрагента. Без due diligence не работаем.
Можно ли купить удалённо, не приезжая в страну?
Да в большинстве стран. Дубай — до 80% сделки удалённо, нужна разовая поездка на DLD. Турция — TAPU оформляется по доверенности через нотариуса. Грузия — реально полностью удалённо. Таиланд — лучше приехать на подписание FET. Армения, Узбекистан — нужен личный визит на нотариальное подписание.

Дисклеймер

Simple Exchange помогает с расчётами через крипту. Юридическое сопровождение сделки купли-продажи недвижимости (договор с продавцом, due diligence объекта, регистрация права собственности) — отдельные специалисты в стране покупки. Налоговые консультации по российскому и иностранному законодательству — по запросу, рекомендуем профильных консультантов.

Готовы обсудить вашу сделку?

Опишите страну, бюджет, сроки — менеджер пришлёт план расчёта, оценку курса и пакет документов в течение часа.

Написать в TelegramПозвонить +7 831 000-00-00
TelegramЗвонокОфисы